Du côté de l’administration fiscale, cette réforme est présentée comme un simple ajustement technique. À la Direction générale des Impôts (DGI), logée au ministère des Finances, on parle d’une révision de l’architecture fiscale visant à corriger les « inefficiences » liées aux exonérations.
« Ce taux intermédiaire permet de sécuriser des recettes, tout en restant inférieur au taux normal », fait-on valoir. Selon les projections officielles, la mesure devrait rapporter plus de 3 milliards de FCFA supplémentaires au Trésor public dès 2026.
Une réforme fiscale dans un contexte de pénurie aiguë
Mais sur le terrain du logement social, l’annonce suscite des interrogations. Cette extension de la base taxable intervient alors que le Cameroun fait face à un déficit estimé à près de 2,5 millions de logements sociaux, et que l’offre peine à suivre une demande en constante progression, portée par l’urbanisation rapide et la croissance démographique.
En pratique, l’assujettissement à une TVA de 10 % renchérit l’ensemble de la chaîne :
- le coût des projets, via les intérêts des prêts immobiliers désormais taxés ;
- le prix final pour les ménages, à travers les ventes et loyers de logements sociaux.
Un paradoxe, alors même que le logement social est censé rester accessible aux couches à revenus modestes.
Des ambitions gouvernementales encore inachevées
Pour combler le déficit, l’État camerounais avait lancé en 2009 un vaste programme de 10 000 logements sociaux, assorti de l’aménagement de 50 000 parcelles constructibles, avec une phase pilote de 1 675 logements.
Seize ans plus tard, le bilan demeure mitigé. Près de 2 000 logements seulement auraient été livrés, à Yaoundé, Douala, Bafoussam, Limbé, Bamenda et Sangmélima. Un chiffre révélateur des difficultés structurelles de mise en œuvre du programme.
Les autorités indiquent toutefois avoir engagé de nouvelles diligences avec plusieurs partenaires privés — PNHG, Addoha, Lafak et Wagas — afin de lever les préalables techniques et financiers au démarrage effectif de nouveaux chantiers.
Le foncier et la fiscalité, double frein à l’investissement
Le principal obstacle reste l’accès au foncier, problème récurrent du secteur immobilier camerounais. À cette contrainte s’ajoute désormais un facteur fiscal supplémentaire : l’application d’une TVA de 10 % sur les opérations liées au logement social.
Pour les promoteurs, cette nouvelle donne modifie l’équation économique des projets, en réduisant les marges et en augmentant les coûts globaux. Pour les ménages, elle risque de repousser encore davantage l’accession à un logement décent.
À terme, cette réforme pourrait fragiliser le partenariat public-privé, pourtant présenté comme le levier central de la politique nationale de logement. Un arbitrage délicat entre impératifs budgétaires de l’État et urgence sociale du logement, dans un pays où le toit reste, pour beaucoup, un luxe inaccessible.
Housing in Cameroon: 10% VAT on social housing operations raises concerns over affordability
Starting in 2026, Cameroon will significantly change the tax framework governing social housing. Interest on mortgage loans, as well as the sale and rental of social housing units, will no longer be exempt from Value Added Tax (VAT). Under the 2026 Finance Law, these operations will now be subject to a reduced VAT rate of 10%, instead of the standard 19.25%.
The General Directorate of Taxation (DGI) describes the measure as a fiscal adjustment aimed at correcting inefficiencies linked to tax exemptions. According to official estimates, the reform is expected to generate over CFA 3 billion in additional tax revenue for the State Treasury from 2026.
However, this shift comes amid a severe shortage of social housing, estimated at around 2.5 million units nationwide. The new VAT regime is likely to increase both project costs—through taxed loan interests—and final prices for households, at a time when access to affordable housing remains limited.
Launched in 2009, the government’s program to build 10,000 social housing units has delivered fewer than 2,000 homes in over 15 years, highlighting persistent structural challenges, including land access. The added tax burden could further weaken public-private partnerships and complicate efforts to address Cameroon’s growing housing deficit.
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Mouahna Divine